LES DIFFERENTS TYPES DE LOCATIONS
Louer un bien immobilier relève souvent du parcours du combattant pour un propriétaire. Bien souvent, les derniers ne prennent pas forcément les bonnes décisions et se retrouvent bloqués dans un engrenage à durée indéterminée.En effet, acheter un bien immobilier vous engage dans la durée à partir de l’achat jusqu’à la vente.
Il convient donc de prendre en compte l’ensemble des éléments à votre disposition, tant sur le plan fiscal que patrimonial, pour prendre la bonne décision. Pour ce faire, nous avons mis à votre disposition un petit guide pratique des différents types de locations possibles.
Dans tous les cas, nous sommes là pour vous guider dans votre choix et répondre à l’ensemble de vos questions concernant la façon dont louer son bien.
LA LOCATION NUE OU NON MEUBLEE
La location nue permet à un propriétaire de louer un appartement ou une maison sans fournir de mobilier à conditions de respecter les critères d’un logement décent.
Pour ce faire, le logement doit être au moins de 9 m2 et la hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ce qui représente un volume habitable de 20 m3
Afin de pouvoir assurer la santé et la sécurité du locataire, le gros oeuvre doit être dans un bon état général. Les matériaux de construction ont l’obligation de ne pas être nocif pour la santé. Les fenêtres et les portes doivent également protéger le locataire contre les infiltrations d’air.
Le bien immobilier doit également comporter des équipements nécessaires à la production de chauffage ou encore d’eau chaude
Location nue : fiscalité ?
Les loyers perçus de votre investissement locatifs sont considérés comme des revenus fonciers intégrer dans votre déclaration de revenus globale. Ceux-ci sont à la fois soumis à votre tranche marginale d’imposition et à la CSG CRDS à hauteur de 17,2%.
Pour ce faire, deux solutions s’offrent à vous en termes de taxation. Le régime micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier
La location nue permet à un propriétaire de louer un appartement ou une maison sans fournir de mobilier à conditions de respecter les critère d’un logement décent.
Pour ce faire, le logement doit être au moins de 9 m2 et la hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ce qui représente un volume habitable de 20 m3
Afin de pouvoir assurer la santé et la sécurité du locataire, le gros oeuvre doit être dans un bon état général. Les matériaux de construction ont l’obligation de ne pas être nocif pour la santé. Les fenêtres et les portes doivent également protéger le locataire contre les infiltrations d’air.
Le bien immobilier doit également comporter des équipements nécessaires à la production de chauffage ou encore d’eau chaude
Le régime réel
La location nue permet à un propriétaire de louer un appartement ou une maison sans fournir de mobilier à conditions de respecter les critère d’un logement décent.
Pour ce faire, le logement doit être au moins de 9 m2 et la hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ce qui représente un volume habitable de 20 m3
Afin de pouvoir assurer la santé et la sécurité du locataire, le gros oeuvre doit être dans un bon état général. Les matériaux de construction ont l’obligation de ne pas être nocif pour la santé. Les fenêtres et les portes doivent également protéger le locataire contre les infiltrations d’air.
Le bien immobilier doit également comporter des équipements nécessaires à la production de chauffage ou encore d’eau chaude
Le traitement du déficit foncier
Si vos charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous dégagez un déficit foncier. Vous pouvez l’imputer sur votre revenu brut global (qui comprend l’ensemble de vos revenus d’activité et de placement et constitue l’assiette imposable de votre foyer) dans une limite de 10 700 euros.
Si votre imposition est insuffisante pour absorber ce déficit foncier, vous pouvez alors le reporter. Deux cas de figure :
- Le déficit foncier provient des intérêts d’emprunt ou est supérieur à 10 700 euros : vous pouvez le reporter sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans
- Le déficit foncier ne provient pas des intérêts d’emprunt ou est inférieur à 10 700 euros : il est considéré comme un déficit global et reportable sur le revenu global pendant 6 ans.
L’imputation et le report du déficit foncier sur le revenu global constitue l’un des gros avantages de la location nue.
Taxation des plus-values au régime des particuliers sur les locations nues
La plus-value que vous réalisez suite à la revente du bien est taxée selon le régime des particuliers. Celui-ci prévoit une taxation à l’IR à 19 % et des prélèvements sociaux à 17.2 %.
Le régime des plus-values des particuliers offre une exonération d’IR après 22 ans de détention de l’immeuble et une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
LA LOCATION MEUBLEE
La location meublée permet à un propriétaire de louer un appartement ou une maison à condition de mettre à disposition tout un ensemble de mobilier répondant à un cahier des charges précis (canapé, lit, table, chaises…)
Afin de pouvoir assurer la santé et la sécurité du locataire, le gros œuvre doit être dans un bon état général. Les matériaux de construction ont l’obligation de ne pas être nocifs pour la santé. Les fenêtres et les portes doivent également protéger le locataire contre les infiltrations d’air.
Le bien immobilier doit également comporter des équipements nécessaires à la production de chauffage ou encore d’eau chaude.
Location meublée : fiscalité ?
Pour mettre en place une location de type meublée, vous avez l’obligation en tant que propriétaire de vous inscrire via un formulaire spécifique auprès du Greffe du Tribunal de Commerce du lieu de votre appartement ou maison.
Les loyers perçus de votre investissement locatif sont considérés comme des revenus commerciaux de type BIC à intégrer dans votre déclaration de revenus globale. Ceux-ci sont à la fois soumis à votre tranche marginale d’imposition et à la CSG CRDS à hauteur de 17,2%.
Pour ce faire, deux solutions s’offrent à vous en termes de taxation. Le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-bic
Ce type de régime est appelé forfaitaire. Il s’applique de plein droit dès lors que les revenus BIC n’excèdent pas 77 700 euros, charges non comprises.
Les charges que vous supportez effectivement ne peuvent pas être déduites. A la place, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, que l’administration fiscale vous applique lors de la déclaration d’impôt.
Le montant après abattement est ajouté à votre revenu fiscal puis taxé dans votre tranche marginale d’imposition, au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Sans compter la CSG CRDS qui s’ajoute à hauteur de 17,2%.
Le régime réel
A partir du moment où vos revenus locatifs excèdent 77 700 euros par an ou que vous ayez pris directement l’option fiscale , c’est le régime réel qui s’applique. Vous avez ainsi la possibilité de déduire certaines charges de vos revenus BIC (intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges de copropriété non répercutées sur le locataire, travaux d’amélioration, amortissement du bien…)
Dès lors que les charges que vous supportez sont bien supérieures à l’abattement de 50 % du régime micro BIC, vous avez tout intérêt à choisir le régime fiscal du réel parce qu’il vous permet de créer un déficit foncier et de diminuer, voire de supprimer votre imposition.
Cependant, il faut prendre en compte le fait qu’en partant sur l’option réelle, vous êtes soumis à de nombreuses contraintes d’ordre déclaratives et vous avez l’obligation de tenir une comptabilité. Bien souvent, les personnes font appel à un cabinet comptable pour s’occuper de la gestion administrative de leur bien sachant que les 2/3 de la facture sont déductibles de vos revenus déclarés en passant par un centre de gestion agréé.
Taxation des plus-values au régime des particuliers sur les locations meublées
Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction.
Cette plus value est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent la CSG CRDS à hauteur de 17,2%.
Lorsque vous bénéficiez du régime des particuliers, des abattements sont prévus sur cette taxe selon la durée de détention de votre bien. Lorsque vous êtes propriétaire depuis 22 ans, vous profitez d’une exonération de l’imposition sur cette plus-value. Les prélèvements sociaux sont également supprimés lorsque vous détenez le bien depuis 30 ans.
A noter : les amortissements obtenus en tant que loueur en meublé non professionnel n’entrent pas en compte dans le calcul de plus-value immobilière.